De Nederlandse woningmarkt toont een merkwaardig tweeslachtig beeld: kopers krijgen iets meer lucht, maar van een fundamentele omslag is geen sprake. Dat is de conclusie die makelaarsvereniging NVM trekt op basis van de cijfers over het derde kwartaal van dit jaar. De krapte houdt aan, de prijzen stijgen door en bijna twee derde van alle verkopen gaat nog altijd gepaard met overbieden.
In het afgelopen kwartaal verkochten bij de NVM aangesloten makelaars gezamenlijk 41.700 bestaande woningen, een aantal dat vrijwel gelijk ligt aan dat van een jaar eerder. Het derde kwartaal valt traditioneel iets stiller door de zomervakantie, maar de daling was dit jaar groter dan gebruikelijk. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning bedroeg 503.000 euro, een stijging van bijna 2 procent op jaarbasis. NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen omschrijft de situatie kernachtig: “De markt blijft krap.”
Toch is er enige beweging aan de aanbodkant. NVM-makelaars zetten afgelopen kwartaal 48.500 woningen in de verkoop, een toename van 5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Die groei zit vooral in appartementen, en een opvallend deel daarvan betreft voormalige huurwoningen die nu te koop worden aangeboden. Dat gegeven heeft een duidelijke keerzijde: het aanbod voor huurders kromp navenant. Wat voor kopers als winst geldt, treft huurders direct.
De iets ruimere markt vertaalt zich in bescheiden voordelen voor kopers. Goutsmits-Gerssen wijst erop dat kopers vaker een tweede bezichtiging kunnen plannen en bij sommige woningen meer onderhandelingsruimte krijgen. Het zijn geen spectaculaire verschuivingen, maar voor een markt die de afgelopen jaren gekenmerkt werd door opbiedoorlogen en razendsnelle transacties, zijn het toch merkbare veranderingen in de dynamiek.
De nieuwbouwmarkt laat een ander, zorgelijker patroon zien. Het aanbod van nieuwbouwwoningen steeg met 17 procent ten opzichte van een jaar eerder en nadert daarmee het hoogste niveau in meer dan tien jaar. Maar dat grotere aanbod leidde niet tot meer verkopen. Integendeel: de NVM-makelaars verkochten dit kwartaal juist 400 nieuwbouwwoningen minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Lange bouwtijden en hoge overbruggingskosten maken de stap naar een nieuwbouwwoning voor veel huishoudens financieel ingewikkeld, aldus Goutsmits-Gerssen.
Daar komt bij dat de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning sinds begin 2026 de grens van een half miljoen euro heeft overschreden en sindsdien min of meer stabiel is gebleven. Stabiel in nominale zin, welteverstaan, want de prijs per vierkante meter blijft oplopen. Het gevolg is een vorm van krimpflatie: voor hetzelfde bedrag krijgt de koper steeds minder woonoppervlak. Woningen moeten aansluiten bij wat mensen zoeken en kunnen betalen, benadrukt Goutsmits-Gerssen, maar de praktijk laat zien dat die aansluiting er vooralsnog onvoldoende is.
De woningmarkt bevindt zich daarmee in een fase van schijnbare ontspanning. Er zijn meer woningen beschikbaar, kopers hebben iets meer tijd en ruimte, maar de structurele krapte is niet opgelost. Zolang het aanbod van betaalbare koopwoningen achterblijft, de nieuwbouw moeizaam van de grond komt en huurwoningen versneld de vrije verkoopmarkt instromen, verschuift de druk eerder dan dat zij verdwijnt.